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作者徐杰律师，本文共5488字，阅读全文大约需要15分钟。
我国《企业破产法》对企业破产后合同继续履行的问题规定过于简单，在实践中引发诸多纠纷。其中，破产程序中未履行完毕的租赁合同在实务中普遍存在，如适用《企业破产法》对待履行合同一般继续履行，将引发诸多问题。笔者认为，对此类合同是否继续履行，不仅要考虑债务人财产价值最大化，还要实现破产程序中各权利主体的利益平衡。
一、房屋租赁合同继续履行基本理论
(一)待履行房屋租赁合同的界定
房屋租赁合同作为待履行合同的一种，应当符合待履行合同的一般特征。
首先，待履行合同应当为双务合同，即双方当事人互负对待给付义务，其履行能否使债务人财产增益需要管理人根据具体情况进行判断，进而在继续履行和解除之间作出选择。房屋租赁合同中出租人提供租赁房屋等义务与承租人支付租金的义务，符合双务合同的构成要件。
其次，待履行合同为破产申请受理前成立且破产申请受理后仍有效存在的合同。《企业破产法》第18条规定为破产申请受理前成立，破产申请受理后尚未履行完毕的合同。破产申请受理前已终止的合同其所设定的债权债务关系已终结。破产受理后新签订的合同应遵守一般合同规则，管理人无需决定是否继续履行或解除。
最后，待履行合同须是双方均未履行完毕的合同，待履行房屋租赁合同范围界定的核心分歧也在于此。一种观点认为在房屋租赁合同中，合同的主要义务为出租人提供房屋，承租人支付租金，若出租人提供了房屋且承租人支付了租金，则该房屋租赁合同的主要义务已履行完毕，不再构成破产程序中的待履行合同。另有观点认为出租人的义务包括提供房屋以及维护、修缮房屋等，承租人的合同义务包括支付租金以及保管、返还房屋等，且承租人与出租人的这些义务延续于整个租赁期内，故破产程序中未到期租赁合同都属于待履行合同。笔者认为，破产法规定待履行合同选择权，其目的在于通过待履行合同选择权的行使，实现债务人财产价值最大化。为实现此目的，待履行合同中“未履行完毕的义务”必须承载一定的经济利益。具体到房屋租赁合同中，出租人提供房屋、保证房屋能够如约使用以及承租人支付租金、返还租赁房屋的义务为合同主给付义务，直接涉及当事人的经济利益。出租人对于租赁房屋的维护修缮和承租人保管租赁房屋等义务属于从给付义务。从履行状态来看，在租赁期限内，出租人提供租赁房屋给承租人并保证租赁房屋能够按约定使用的给付义务一直处于持续状态，在租期届满收回租赁房屋前，该义务一直处于尚未履行完毕的状态且其对租赁房屋的修缮义务也持续存在于租赁期内;承租人返还租赁房屋的义务在租赁合同届满时才履行，保管租赁房屋的义务持续存在于租赁期内。另在分期支付租金的情形下，承租人支付租金的主给付义务在租期届满前亦一直处于尚未履行完毕的状态。综上所述，破产程序中租赁期未届满的房屋租赁合同都处于双方当事人均未履行完毕之状态，属于待履行合同的范畴。
(二)待履行房屋租赁合同的特殊性
1.房屋租赁合同的继续性
在房屋租赁合同中，无论承租人一次性支付租金还是分期支付租金，出租人提供租赁房屋以及承租人保管租赁房屋等义务自合同成立一直持续到租期届满，租赁合同在租赁期间内持续存在，属于继续性合同。
2.房屋租赁合同的社会化
房屋租赁合同现实交易中，往往出租人居于强势地位，承租人处于弱势地位，特别是企业破产涉及的房屋租赁多以商业目的居多。即承租人出于商业经营的需要对房屋进行专用性投资，包括租赁房屋地理位置的选定、特定装饰的添加等，其一旦形成再改作他用或挪至他地，将造成价值贬损。当双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷，承租人的租赁权为债权，而出租人就租赁房屋享有所有权，根据物权优于债权原理，承租人无法与出租人抗衡。故我国现有法律一般基于社会法原理，对合同自由加以抑制，以特别保护承租人利益为目的制定房屋租赁合同的相关规则。
3.房屋租赁权债权物权化
租赁关系基于双方合同约定而产生，其本质为一种合同之债，但出租人将租赁房屋交付承租人后，承租人基于对租赁房屋的占有，对租赁房屋具有一定的支配权，具有物权之特征，同时因租赁房屋对承租人的生产生活具有基础性意义，我国立法为维护租赁权稳定，亦对其作出特别规定使之物权化，包括：（1）租赁权侵害的排除力，出租人向承租人交付租赁房屋后，承租人对租赁房屋的占有受到第三人侵害时，承租人有权行使占有保护请求权，要求侵害第三人承担排除妨害、返还租赁房屋以及赔偿损失等侵权责任；（2）租赁权的对抗力。主要体现在“买卖不破租赁”规则上，即除非租赁合同有约定或法律另有规定，出租人转移租赁房屋所有权的，原租赁合同不受影响，受让人直接成为出租人；（3）承租人的优先购买权。因此，房屋租赁权为物权化之债权。
（三）企业破产对房屋租赁合同的影响
房屋租赁合同因以上特殊性，受到《民法典》等法律法规的特别保护，而进入破产程序后，《破产法》相较于《民法典》为特别法，特别法优于一般法，不动产租赁合同作为待履行合同，当事人的利益不再受特殊保护。同时不动产租赁合同因其特殊性，在破产背景下当事人反而处于比其他合同相对人更加不利地位，主要包括：
第一，管理人解除待履行房屋租赁合同给合同相对人造成损害的，合同相对人只能将其损害赔偿请求权作为普通债权申报，参与破产清偿。在破产清偿率极低以及破产免责的现实情况下，非破产方合同相对人的损害难以得到弥补。
第二，管理人可以房屋租赁合同的继续履行对债务人财产不利为由解除合同，破产这一偶然事件打破了当事人之间的信赖关系。
第三，进入破产程序后，因管理人可单方解除房屋租赁合同，使得建立在合同基础之上的承租人优先购买权以及“买卖不破租赁”等规则落空。
二、现状及不足
（一）法律规定不完善
我国《破产法》及司法解释对房屋租赁合同继续履行并未特别提及，故房屋租赁合同作为待履行合同的一种，同样适用《破产法》第18条、第26条、第42条、第53条、第69条的规定。其主要约定了继续履行合同的权利主体、时间、方式及最终的法律后果。
但《企业破产法》中对继续履行合同的规定比较简陋，存在着诸多不足。如合同权利义务是否可以转让给第三人；承租人\出租人破产等不同情形下的权利平衡；如解除合同对相对方的损害赔偿等。
(二)衍生诉讼多发
搜索现有案例，破产衍生诉讼中房屋租赁合同纠纷多为出租人破产，管理人解除租赁合同而引发。其中管理人主张根据《破产法》第18条要求解除合同的，法院均予以支持(因法院认为涉案合同不属于待履行合同而不予支持的除外)。虽然法院基于对《破产法》的遵守对管理人解除房屋租赁合同予以支持，但这并不意味着这种做法是合理的。从此类衍生诉讼案件高发即可看出合同相对人对该处理方式的不满，有的甚至影响到了破产程序的顺利进行。
(三)房屋租赁合同继续履行的理论探讨
对房屋租赁合同继续履行的理论探讨主要区分出租人破产与承租人破产两种情形。
1.出租人破产情形
出租人破产时，对房屋租赁合同的继续履行主要有以下三种观点:一是房屋租赁合同应适用一般合同继续履行规则，即管理人对房屋租赁合同的选择权应与其他待履行合同一样，对房屋租赁合同的解除权不受限制。以便实现管理人对债务人财产的管理及财产价值最大化；二是出租人破产不应影响租赁合同的效力，管理人对租赁房屋进行处理时适用“买卖不破租赁”原则。以最大限度减小出租人破产对承租人的影响，避免合同双方当事人之间利益严重失衡;三是以管理人可解除房屋租赁合同为原则，以限制管理人待履行合同解除权为例外，认为在承租人就租赁房屋进行添附时应限制管理人的待履行合同解除权。
2.承租人破产情形
承租人破产时，对合同继续履行主要有两种观点:一是出租人有权解除租赁合同，但作为承租人的债务人就房屋租赁合同的履行提供了担保的除外。二是出租人不可解除合同，待履行房屋租赁合同的处理应该由管理人决定。两种观点的区别在于合同解除的主动权由出租人享有还是管理人享有。第一种观点自出租人的利益出发给出租人以周全保护，第二种观点则侧重于维护债务人的利益。
三、建议
(一)增加合同转让规则
在承租人破产的情形下，租赁权具有经济价值能够构成债务人财产，管理人将其转让不仅能够避免因解除合同导致合同相对人申报债权造成债务人财产减损，而且通过转让还可获得一定收益增加债务人财产。同时寻找合适的第三人加入，第三人承担债务人原合同项下的权利义务，作为出租人的合同相对人利益并不会受影响。在出租人破产的情形下，租赁合同的存在并不妨碍租赁房屋所有权的转移，管理人在转让租赁物时一并将租赁合同转让，能够避免承租人的损失。同时，管理人在选择继续履行合同的前提下，可不受合同限制转让条款限制，无需征得相对人同意将待履行合同转让给第三人，依合同性质或法律规定不得转让的除外。
合同转让规则可以作为一般规则加以规定，可适用于破产程序中除因性质和法律规定不得转让之外的所有待履行合同。
(二)增加房屋租赁合同特殊继续履行
为更好维护房屋租赁合同双方当事人的利益，促进破产程序顺利进行，应针对房屋租赁合同的特殊性，制定适用于房屋租赁合同的专门规则。包括：
1.承租人破产情形
(1)区分租赁房屋交付与否限制出租人合同解除权
基于房屋租赁合同实际履行情况，应区分租赁房屋交付与否，限制出租人的解除权，即在房屋租赁物交付前，管理人与出租人都可解除房屋租赁合同;房屋交付后，出租人则不享有合同解除权，理由如下:
第一，在房屋尚未交付之前，承租人因尚未占有租赁房屋，不存在对租赁房屋的使用以及添附等，其对租赁房屋的依赖性不强，出租人解除合同对于债务人财产损益的影响不大。同时承租人进入破产程序，意味着其履约能力出现问题，出租人获取租金等利益处于风险之中。此时双方均有权解除合同，符合利益平衡原则的要求。
第二，在房屋交付之后，承租人对租赁房屋的使用或添附等，已对房屋产生依赖关系。破产事务的处理或者债务人的继续营业也需要租赁房屋。若允许出租人解除房屋租赁合同，不仅架空管理人的合同继续履行选择权，将造成债务人财产的减损，影响到整体债权人的利益，不符合合同继续履行所应遵守的债务人财产最大化以及利益平衡原则。故在租赁房屋交付之后合同解除权由管理人单方享有较为合理。
(2)破产受理后租金优先受偿
在租赁房屋已交付并限制出租人解除权的情况下，由于房屋租赁合同是继续性合同，自承租人进入破产程序到管理人决定是否继续履行的期间，产生的租金应作为共益债务优先清偿。
2.出租人破产情形
在出租人破产的情形下，为平衡双方当事人的利益以及实现对合同继续履行的遵守，应当限制管理人对房屋租赁合同的解除权。
首先，限制管理人对待履行合同解除权不违背债务人财产价值最大化原则。债务人通过房屋租赁合同转移不动产的使用权以获取租金，并不涉及不动产所有权，故不动产租赁权的存在并不妨碍租赁房屋的转让，管理人依然可将租赁房屋变现。同时房屋租赁合同的存在能够为债务人提供持续稳定的租金，增加债务人财产。
其次，限制管理人待履行合同解除权符合利益平衡原则。承租人的生产生活以租赁房屋为基础开展，房屋租赁合同的提前解除将对其生产生活造成根本性影响。为平衡合同双方当事人的利益，宜限制管理人的待履行合同解除权。
再次，限制管理人待履行合同解除权能够实现与非破产法规范最大程度上的协调，减少破产对既有经济秩序的冲击。“原则上破产程序应承认并执行债权人在破产程序启动前对债务人及其资产所享有的各种权利以及它们之间的优先顺序，除非某一破产法目标被证明十分重要并且有必要为此而改变既有的法律规则”。破产法作为我国法律体系的构成部分“必须与其赖以存在并且最终加以维护的该社会的法律价值观和社会价值观相辅相成，并行不悖。”
根据我国《破产法》的规定，对于债务人占有的财产享有所有权的主体可以不参与破产清偿，直接行使取回权取回其所有物;对债务人享有担保物权的主体可行使别除权，就担保物的价值优先受偿。房屋租赁合同中承租人的租赁权虽为债权，但其却有物权的特征，尤其是在出租人交付租赁房屋后，难以根据“物权——债权”二分法将房屋租赁权归于债权。在房屋租赁中尤其是承租人对租赁房屋进行了专用性投资时，需维护承租人对租赁房屋占有使用的稳定。此外，鉴于房屋租赁合同的特殊性，《民法典》对其作出了诸多特殊规定，包括“买卖不破租赁”规则，承租人的租赁权在租赁期内不受租赁房屋所有权转移的影响;承租人的优先购买权，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下有权优先受让。出租人破产情形下，限制管理人的待履行合同解除权，一方面能够体现对不动产租赁权物权性的尊重，另一方面能够实现与《民法典》最大程度上的协调。
最后，限制管理人待履行合同解除权，能够提高企业的自救率以及提高资源利用率。许多企业在进入破产前为获取资金扭转经营状况，通常将闲置厂房等出租以换取租金。若不限制管理人的待履行合同解除权，此种情形下承租人承租房屋租赁房屋的意愿将大大降低，使企业自救的可能性减小。同时在未限制管理人待履行合同解除权的情况下，即便承租人愿意承租，租期也一般较短，不会对租赁房屋进行长期投资，造成资源利用不足。
四、结语
房屋租赁合同因继续性、社会化以及租赁权物权化，在破产程序中是否继续履行的矛盾尤为突出，引发大量衍生诉讼。破产程序中待履行合同的是否继续履行对于破产程序的顺利进行有着至关重要的影响。为实现破产程序的顺利进行以及最大限度地减少破产这一偶然事件对既有社会经济秩序的冲击，待履行房屋租赁合同应适用特殊继续履行规则。笔者在分析房屋租赁合同特殊性以及破产法实务的基础上，对待履行房屋租赁合同继续履行提出完善建议。希望能为后续破产法律制度的完善及司法实务提供有益参考。
律师简介
徐杰，发现律师事务所破产业务团队专职律师。执业领域：债务重组重整、公司治理与民商事诉讼、法律顾问。毕业于西北政法大学，获得法律硕士学位。在债务重组/破产领域，先后作为四川金融租赁股份有限公司破产清算案、四川岷江雪盐化有限公司破产清算案、成都市龙凌实业有限公司重整案、成都恒雨科技商城管理有限责任公司破产重整案、四川成安渝高速公路有限公司破产和解案主办律师律师，积累了丰富实战经验。
